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經營意識薄弱、專業交圈不充分、設計/工程質量不達標、房屋交付難度升級……這些“痛點”貫穿在裝修項目的全過程，雖然建立裝修管理體系可以緩解項目管理壓力，但是，如何保證體系的有效落地和管理能力的有效提升？
1、批量裝修的“紅與黑”
然而，裝修是一把“雙刃劍”，相較于傳統的毛坯房，裝修在項目管理上面臨更大的難度和風險。
一是裝修經營意識薄弱。在裝修開發價值鏈中，各專業開展工作的過程中難免有本位主義，對裝修提升產品溢價、加大現金流貢獻、減少土增稅等的經營收益的理解比較淺??；
二是專業交圈不充分。相對于毛坯房而言，批量精裝房在開發過程中涉及專業較多，但往往協同性不高，如工程、設計、成本、采購專業間的工作面，工程專業中土建、暖通、室內等小專業間的工作面，設計專業中建筑、精裝、機電等小專業的工作面等，交割不夠充分，缺乏有效協同；
三是設計/工程質量不達標。目前整個精裝修行業治理標準尚不完善，質量標準更是欠缺，導致房屋交付時常出現觀感、空鼓、開裂、滲漏、脫落、設計等功能缺陷，及空氣質量、放射物質等環保問題；
四是客戶觸點多，交付難度升級。開發商在進行房屋交付時，會出現與合同不統一（如戶型圖、材料部品的偷換），與銷售說辭不統一，與營銷前期宣傳（模型、樣板房、宣傳資料）不統一，以及交付時間延誤等問題，導致業主對精裝交付的滿意度并不高。
上述“痛點”貫穿在精裝修項目的全過程，雖然建立精裝修管理體系可以緩解項目管理壓力，但是，如何保證精裝修管理體系有效落地和精裝修管理能力的有效提升？
2、精裝修項目預演的7個“錦囊”
如果能深刻認識到房地產開發過程中的環環相扣，及每個環節變動對其他環節的影響和推進，乃至對整個項目經濟效益的影響，則有利于顯著提高員工之間的協同性、聯動性和經營管理意識。
那么有沒有一種方法可以提前預測精裝修過程和結果，并通過角色扮演、實戰操作來直觀感知精裝修過程和經營成果的實現？
基于房地產開發價值鏈可設計7個環節來模擬精裝修項目的開發、運營及銷售全過程：
通過實戰模擬、對癥下藥來強化房企批量精裝修的專業交圈能力、市場判斷能力、設計專業能力、質量管控能力、交付協同能力、經營算賬能力。
錦囊1——土地競拍：設定背景信息，現場地價滾動測算
土地競拍環節，可設定一定的背景信息，如土地區位、市場信息、初步的經濟技術指標、成本估價、政府限價等，以此為前提來模擬真實的競拍場景，項目組以經營為導向，通過靜態經濟效益測算，實拍競標，由此拉開精裝修預演練的序幕。
通過預估毛坯和精裝兩種開發模式的收益，增強企業精裝修經營意識，提供項目開發新思路?，F場土地價格滾動測算表如下所示：
錦囊2——開發路徑圖：設計一套精裝項目的開發節點
精裝修開發節點與常規開發節點有相似也有不同，通過研究案例，可以設計出一套針對精裝修項目的開發節點（47個），涵蓋投資、設計、成本、招采、工程、營銷、客服、運營全專業，其中主關鍵路徑13個、精裝修管控關鍵點5個。
通過項目成員合作擺圖、項目組PK，促進專業交圈、強化邏輯認識，了解如何通過工作前置、串改并來控周期，加強專業協同，同時通過排節點、控周期來深化精裝修項目經營意識。
錦囊3——定位策劃：清晰的市場定位是前提，合理的材料設備選型是保障
土地競拍成功后，如何設定精準的產品定位以贏得客戶？
首先，清晰的市場定位是前提。通過編制定位策劃報告，明晰客群、戶型配比、裝修檔次選擇、成交渠道、營銷活動等。
其次，合理的材料設備選型/選品是保障。在既定材料設備品牌庫中模擬材料設備選型，基于裝修檔次選擇適配的材料品牌。如下表所示，可下拉選擇不同的材料類別/品牌。
此外，項目組基于背景信息，通過定位策劃環節的實操演練，有助于提高各專業的市場敏銳度、價格敏感性和成本控制意識。
錦囊4——設計評審：建立全結構、全專業精裝評審體系
精裝項目“面子”工程多、涉及專業多、二次設計多，“三多”之下如何保證圖紙質量符合施工要求？
需要注意的是，精裝項目設計提倡全裝修住宅設計，而非毛坯房再加工；同時，精裝項目觀感面積大，稍有不慎就會出現問題。此時設計圖紙評審體系的建立至關重要。
第一步，準備一定數量的批量精裝方案設計評審要點。如下表所示：
第二步，各小組營銷、設計、客服、成本、工程等專業緊扣關鍵詞（如溫度、美感、實用），討論選出若干契合公司場景力地產理念的評審要點。
第三步，組內討論、組外互相提問，最終形成符合公司戰略方向的精裝方案評審體系。
通過設計評審要點等基本素材進行圖紙評審，不同專業集思廣益，有助于走出設計專業的思考圈，從工程、成本、營銷等專業角度總結精裝修設計方案評審關鍵點，建立全結構、全專業的精裝評審體系，從而提升精裝設計質量。
錦囊5——工程策劃：強化對精裝工程的“四化”管理意識
精裝項目體量大、推動快，在項目開發階段，工程質量管控至關重要。學會如何在保質保量的前提下盡力縮短精裝施工周期、加強關鍵工序的質量管控，是精裝修工程質量的有力保障。
從場地移交到精裝工程結算全過程可選擇若干個關鍵節點（含合同支付節點及支付進度），項目組可畫出工序搭接并標記各節點完成時間及精裝支付節點，同時識別關鍵工序的質量管控制度。博采眾長，各專業在不斷的PK中逐漸強化對精裝工程的“四化”管理意識，“四化”即管理標準化、質量精細化、節點有序化、成本節約化。
例如管理標準化，精裝修質量管控制度涵蓋如下內容：
又如節點有序化，精裝修工程節點時間進度如下表示例：
錦囊6——交付管理：場景模擬和演練，提高交付滿意度
精裝項目的交付通常為批量交付，數量多、難度大，質量和時間不可控，無形中增加了交付的難度和工作量，而且，相較于傳統的毛坯交付，精裝交付群訴的可能性更高，那么，如何降低業主投訴率、提高交付滿意度？
一是深思熟慮建“流程”。模擬交付現場識別交付前、中、后期管理動作、責任專業及協作專業，強化專業統籌與協同能力；
二是頭腦風暴立“標準”。形成統一的精裝修交付標準，涵蓋樣板房、宣傳單頁、合同和銷售說辭；
三是七嘴八舌論“投訴”。通過交付投訴案例卡片識別客戶觸點，針對不同類型的客戶，可設定微場景來預演，接受“百般刁難”，多次演練，考驗專業人員的經驗成熟度與應對能力，從而增強精裝修交付管理與經驗總結能力。
錦囊7——經濟效益測算：直觀呈現項目價值與風險，提升經營策略主動性
經營決定管理，管理服務經營，最終通過數據說話，從而直面精裝修項目與毛坯項目、不同檔次的精裝修項目所帶來的價值差異。
通過給定項目經濟技術指標、全景計劃、投入產出比、財務收支規則，并結合這四個環節的結論，勾稽成本、售價、去化、利潤之間的關系，繪制項目累計經營性凈現金流曲線，同時計算現金流回正周期、資金峰值、凈現值等關鍵經營指標。
對比不同檔次精裝項目與毛坯項目的現金流曲線圖，如下所示：
通過經濟效益測算所得出的數據對比分析，可以更加直觀地展現精裝或毛坯項目的價值與風險。
相對于毛坯項目，精裝修項目帶來了高溢價、高利潤、現金流貢獻增多的優勢，同時也顯現出現金流回正慢的弊端，這可以指導專業的管理人員進一步發揮主觀能動性，以經營結果為導向來針對性調整管理策略。
結束語
房地產大運營時代，精裝修項目管理一直是業界難題，而通過上述精裝修管理演練，實際上是通過沙盤的形式來真實、系統地展現整個項目開發精裝修各環節，這也要求從經營視角打通各專業線的管理壁壘，強化專業間協同，建立全局觀，從而激發員工的管理意識和經營意識，提升企業精裝修項目的管理能力。
呼市裝修公司注釋：作者是夏艷秋；來源為賽普地產研究院。（轉發目的：分享行業動態讓更多的人了解，侵刪。）
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